不動産業界も【エージェント】が値引き交渉を行ってくれる?

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エージェントとは代理人(代理店)や仲介者(仲介業者)のことですが、不動産の売買においてもエージェントが存在します。

アメリカでは両手仲介を行うことが法律で禁止されている州も多いので、売主も買主もそれぞれエージェントを雇うことが一般的ですが、日本の不動産市場の場合は売主優位の傾向が強く一般の不動産仲介業者は売主側で買主のエージェントは不在という場合もあります。

エージェントの出番はいつ?

住宅を購入する場合には様々なことを判断していく必要があります。

ただ単に物件を選べば良いのではなく、特に中古物件については新築の取引に比べて建物の性能を考慮しながら検討していく必要があります。

物件紹介だけの仲介会社では中古物件の取引に不安があると言う場合には、エージェントを立てることで適確な判断が可能となります。

不動産の販売価格は本当に安くなる?

不動産の販売価格を決定する方法は、大きく2種類に分けることができます。

不動産業者が売主の場合の不動産の販売価格は、「仕入原価+工事代金+販管費+利益」で決定します。

一般の方が売主の場合の多くは自宅や相続不動産を売却するケースと考えられますが、その物件の相場が販売価格になることが多く売主の諸事情を考慮しながら仲介業者と相談して価格を設定することが一般的と言えます。

不動産業者が売主の場合

新築建売住宅、分譲マンション、中古戸建、中古マンション、売土地など物件は様々ですが、例えば不動産業者が中古マンションをリノベーションもしくはリフォームして販売していたとした場合、その中古マンションの金額は交渉次第で安くなります。

不動産の販売価格の中には利益部分がありますが、利益をいくらにするかについて法的な規制はないのです。

利益部分は不動産業者の判断で設定されますので、その範囲内であれば交渉次第で値引きされる可能性はあります。

一般の方が売主の場合

売却物件自体に市場性が十分ある場合で、売主も早期に売却する理由がない場合には当初設定する価格は売主の売却希望価格(仲介業者の査定価格との間に大きな差がない範囲での価格)になります。

急がずなるべく高く購入してくれることを希望している場合には値引き交渉は受けてもらえない可能性のほうが高くなります。

値引き交渉を受けるか受けないかは売主の判断となりますが、損をせずに早く売ることを売主が希望している場合は狙い目です。

「安くなりますか?」は厳禁

交渉を始める第一声が「この物件、安くなりますか?」ではその交渉が上手くいかない可能性があります。

安くなるかを尋ねるのではなく、「○○円なら買います。」や「あと○○円安くなれば買います。」といった意味の言葉で交渉します。

しかし実際一般の方が初めて不動産を購入するという場合、大きな買い物の交渉ですのでなかなか思うようにいかないこともあると思います。

そのような場合にエージェントに入ってもらうことで値引き交渉がスムーズに進むということもあります。

【住宅】物件には値下げされたお買い得物件が存在する?

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住まいを探している多くの場合、なるべく低予算で希望条件は限りなく満たしたいという気持ちで住まい探しをしていることでしょう。

物件の価格は、明らかに相場を逸脱した掘り出し物のようなものは無いと言われていましたが、実際には相場を逸脱するようないわゆるお買い得物件も存在します。

建売住宅物件の価格決定の流れとは

新築一戸建ての建売住宅物件の価格はどのようにして決定していくのかから考えて行きましょう。

建売業者はまず土地の仕入れから行いますが、仕入れる土地は一個人の相続が絡む土地の場合や企業の社宅の跡地など様々なケースがあります。

入札によって競り落とされることもあり、建売業者は入札を行うために入札予定地を各区画に分割後に物件を建てて販売した場合にはどのくらいの価格設定にすれば購入してもらえるかを検討していきます。

このようなプロセスを経て各建売業者は入札に臨むため、相場を逸脱する低い金額で競り落とされることはまず考えにくいでしょう。

その中で相場を逸脱する物件とは?

そのような中で相場を逸脱したお買い得物件と言われるものは、株式上場している建売業者などが毎年3月末の決算時期に合わせて損切りの在庫一掃処分のようなセールを行うことがあります。

上場企業になると体力があるため、地元の建売業者ではとても太刀打ちできない破格値で在庫処分に乗り出します。

お買い得物件は本当に得?

住宅性能評価を受けた建物や、長期優良住宅の認定を受けている物件、太陽光発電システムを標準採用している物件なども存在することがあります。

安心で安全な上に低価格であれば、客観的な評価は高くさらにランニングコストを抑えることができます。

高品質な材料や設備を大量に仕入れて価格を下げていることから、デザインが画一的であるという部分で納得ができないというケースもあるようです。

デザインの独自性を重視し、似たようなタイプのものは受け入れられないという人には向かないという部分もあります。

お買い得物件を購入するための条件

価格が値下げされたお買い得物件の場合には、3月末までに引き渡しが可能なことが条件になるケースが多いという特徴があります。

建売業者は決算期に合わせて入金を確保したいという事情もあるため、3月末までの引き渡しが不可能なのであれば業者にとって意味がないことになります。

値下げされたお買い得物件を手に入れるには

値下げされた建売物件を手にしたいと言う場合には、どのタイミングにそのような物件が出てくるのかを理解して狙ってみるのも良いでしょう。

契約後に様々な手続きを行わなくてはいけないことを考えると、契約は3月上旬までに締結させる必要があります。

ゼロ金利とは?様々な金融政策が住宅ローンに影響する?

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ゼロ金利とは日銀が実施した金融政策の一つです。

銀行同士が短期の資金取引を行う市場で、借りた翌日に返済する時にかかる翌日物金利である短期金利を実質ゼロまで下げる政策がゼロ金利です。

深刻な不景気を改善しようと金利をゼロ近辺まで下げることによって、お金が借りやすくなるなど市場のお金の流れを活性化させる動きがありました。

しかしゼロ金利を実施しても景気は想定してとおり回復しませんでした。

金利はゼロより下げることはできない?

最近ではようやくデフレ経済から脱却し始めた傾向が見られますが、デフレ経済から脱却することはインフレ経済に移行すると言い換えることもできます。

景気を刺激するための金融政策をそのまま放置すれば、いずれ景気が行き過ぎてインフレを招くことにもなります。

金融政策を正常化させるために、量的緩和政策の解除、そしてその次の段階にあたるのがゼロ金利の解除と考えられていました。

2008年のリーマンショックからゼロ金利政策を導入し、もう金利はこれ以上下げることはできないと考えられていたからです。

金利はこれ以上下げられないなら?

しかしゼロ金利政策では思ったよりも景気は回復せず、日銀は次の対策に迫られます。

これ以上金利を下げることができないのであればと、日銀が金融機関から国債を購入して銀行が自由に使えるお金を増やして市場に出回らせようとする量的緩和、そして日銀が金融機関から資産の購入対象を広げて超長期国債やETFなどの金融商品も購入しようとする質的緩和によって対策が講じられました。

しかし量的質的緩和にも限界が来ており、それでも市場のお金が回るようにとマイナス金利政策を導入することになったのです。

ついにゼロ金利からマイナス金利へ

将来的には預金金利は現在よりは少しずつ上がってくることになるでしょう。

住宅ローンなどの融資についてはできる限り長期固定型を選択して金利支払い分を固定化することも検討に視野に入れる必要があります。

預貯金とは逆の形になり、変動金利型から固定金利型に借り換える最後のチャンスとも考えても良いかもしれません。

変動金利型のままだと、将来的に金利が上がった時に負担を増やすことになることも予想しておきましょう。

今後の金融政策の行方は?

ゼロ金利や量的緩和政策、そしてマイナス金利と様々な金融政策が打ち出されており、今後どのような策が講じられるかはわかりません。

日銀の物価上昇率の目標は2%としており、なんとしてでも達成しようと日銀は動いているようです。

住宅ローンなど融資を受けやすい状況のため、住宅の購入を検討している場合には嬉しい部分もありますが既に融資を受けているという場合には借り換えなども検討することを視野に入れてみましょう。

住宅ローンで家を買うなら住宅ローン減税の申請で負担を軽減!

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住宅ローン減税制度は、住宅ローンを利用して住宅を購入する際に取得する人の金利負担が重くならないように軽減するための制度です。

毎年末の住宅ローン残高もしくは住宅の取得対価のうち、どちらか少ない方の金額の1%を10年間に渡って所得税額から控除していくというものです。

所得税からは控除しきれなかった場合には住民税も一部控除されますので是非利用しましょう。

住宅ローン減税の特徴

まずは金融機関等から返済期間10年以上の住宅ローンで融資を受け、住宅の新築や取得もしくは増改築等を行った場合が対象です。

マンション・一戸建て(建売、注文)・中古物件の購入、そして工事費が100万円を超える増改築や一定条件を満たしたバリアフリー・省エネ改修などの場合も適用されますが、他にもクリアしなくてはいけない条件があります。

・住宅の床面積が50㎡以上(登記簿記載の面積)
・中古住宅の場合は、マンションなどの耐火建築物は築25年以内、木造などの構築物は築20年以内であること、一定の耐震基準を満たしていることが証明されていること、購入後に耐震改修工事を行い一定の耐震基準に適合すると証明されていることのいずれかを満たす必要があります。
・社内融資を受けている場合には利率1%以上の場合
・控除年の合計所得金額が3,000万円以下である場合
・住宅を取得後6か月以内に入居して控除年の12月31日まで居住し続けている場合
・居住年とその前後それぞれ2年間の合計5年の間に、3,000万円特別控除や特定居住用財産買換え特例などの適用を受けていない場合

ただしバリアフリー・省エネ改修の場合の住宅ローンの返済期間は5年以上になり、控除期間も5年間になります。

床面積については2分の1以上が居住用であれば控除の適用になるため、床面積の半分までは店舗や事務所として利用していたり、貸家にしている場合でも大丈夫です。

税務署への申告は?

住宅ローン控除の適用を受けるのであれば、入居の翌年の3月15日までに税務署へ確定申告を行う必要があります。

サラリーマンなどの給与所得者の場合、2年目からは勤務先で年末調整にて手続きを行うことが可能になりますが初年度に忘れないように自分で確定申告を行うようにしましょう。

転勤した場合は?

例えば控除を受けている期間中に国内単身赴任することになって本人が購入した家に住まなくなった場合などには、引き続き家族がその家に居住しているのであれば控除対象となります。

それ以外の場合は一旦中断になりますが、控除期間中にまた戻ったという場合にはその年から控除を再開することができます。

確定申告を忘れないように行うことが大切

住宅ローン減税による税負担の軽減効果はとても大きいですが、住宅購入者が手続きをしなければ適用になることはなく当然減税も行われません。

特に確定申告になじみのないサラリーマンなどは忘れないように手続きを行うことが大切です。

不動産価格は今後どうなる?新築マンションの場合

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2025年になると総人口の3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上という超高齢化社会が訪れます。

日本の世帯数や総人口数も減少していくことが予想され、2040年の人口が現在の半数を割込むことになる市町村も少なくなく、中には3分の1まで減少することが予測される町村もあります。

この状況でマンションを終の棲家として考える人も増えているようですが、首都圏の新築マンションは実際のところあまり売れていない状況のようです。

首都圏の新築マンションは売れ行き不調?

契約率が70%を切るなど住宅ローンは超低金利になっているのに売れ行きはあまり良くありません。

その理由は首都圏を中心として新築マンションの価格が高騰しているからで、2012年の首都圏新築マンション平均価格は4,540万円だったのに対し、2015年には5,518万円、さらに2016年4月の段階で5,751万円まで上がりました。

なぜ首都圏で新築マンションが売れないのか

住宅ローン金利が超低金利になっても購入意欲が薄いのは、新築マンションの年収倍率が関係しているようです。

2014年の新築マンションの年収倍率は、首都圏で9.68倍、近畿圏で7.95倍となっており、現在では10倍を超えていると考えられますので年収5倍、無理をしたとしても6~7倍が限界と言われているだけに手を出したくても出せない状況と言えるでしょう。

金利が1%以下まで下がったとしても先行きに対する不安感のほうが大きいことが原因で売れなくなっているようです。

売れないことで価格が下がる可能性は?

新築マンションの分譲価格は、土地仕入れ値と建築費、さらに分譲会社の経費や利益で決まります。

建築費も高止まりしていることでゼネコンは安値で受注を行いませんので価格が下がるというのは考えにくいでしょう。

下げることができない価格への対策

単価が下げられないのであれば仕様を引き下げたり面積を縮小するという方向転換が行われることが予想されます。

2015年の後半の一戸あたりの専有面積の平均は70~72㎡台でしたが、2016年には71.30平米、4月には69.62平米になると段々縮小傾向が見られます。

今後の新築マンション価格はどうなる?

2012年に価格が上昇した時点で4,500万円台だったため、その水準かそれ以下まで下がらなければ購入意欲の拡大に繋げることはできないと考えられます。

年収600万円や700万円台の会社員の手が届く範囲で、頭金があればさらに5,000~6,000万円台の物件も可能となるでしょう。

購入の幅は住宅ローンの金利次第?

現在の住宅ローン金利は固定金利でも1%程度で利用できる超低金利です。

しかし今後、例えば2年、3年経った後にその金利が維持されているかはわかりません。

仮に2%まで上がっていれば借入可能額は減少し、頭金を準備できても4,500~5,000万円の物件が限度になるとも考えられます。

今後は急激な変化というよりもゆっくりと状況が変化していく可能性も考えられます。

消費税の引き上げが再度延期された場合には停滞感がさらに強まる可能性もあるでしょう。

住宅購入の際の不動産業者の選び方とは?不動産業者の種類

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不動産業者は不動産専門の知識と多くの取引実績をベースにして、色々な相談に乗ってくれます。

マイホームを購入する際や賃貸物件を探す時などに頼りたい存在です。

不動産業者の出番はいつ?

住宅は売主と買主と売買契約を締結して代金の支払いを受け、物件を引き渡して成立します。

実際には売主と買主が直接やり取りをするのではなく、間に第三者が間に入って購入を希望している人を探したり、契約の手続きなどを行うことも多いです。

その間に入る第三者こそが不動産業者となるわけですが、それ以外にも色々な種類の不動産会社が様々な場面で活躍しています。

購入を希望する物件の種類によって、窓口になる不動産業者が異なるということも理解しておきましょう。

新築マンションの窓口

新築マンションは一般的にデベロッパーと呼ばれる開発会社が売主であるケースが多く、購入者の窓口になっているのはデベロッパーから販売委託を受けた販売代理会社などのケースも多く見られます。

新築一戸建ての窓口

新築一戸建ての場合、規模の大きな団地の場合はやはりデベロッパーが売主になりますが、1~数棟の規模であればハウスメーカーや工務店が売主のことが多いようです。

その際の販売に関係する業務は、販売代理会社や仲介会社に依頼しているというケースも多く見られます。

・販売代理会社について

販売代理会社は分譲物件の販売業務に特化した業務を行っており、デベロッパーから一任されて広告から契約まで請け負っている会社です。

販売代理会社が窓口になる物件では、購入を希望する人のメインの窓口となって担当物件についてももちろんですが、周辺情報、資金計画といった幅広い分野でサポートしてくれます。

中古物件の窓口

中古マンションや中古の一戸建てなどの物件の場合には、売主と買主の間に仲介業者が入って条件の調整や契約手続きなどを行うケースが多いようです。

仲介会社は様々な物件の情報収集も行っていることから、希望に合う条件の物件が見つからないという場合などに相談すると良いでしょう。

さらに仲介会社では物件購入とリフォームをセットでサポートしている場合もあります。

中古物件を購入してリフォームをしたいという場合は、このようなサービスを行っている仲介会社、他にもハウスメーカー、リフォーム会社、工務店などに相談することになります。

不動産業者の選ぶなら希望物件の種類に合う業者の選択を

購入したい不動産によって窓口になる不動産業者に多少違いがあります。

どの不動産業者も、購入希望者が安心して住宅を購入できるためにサポートしてくれます。

購入のことだけでなく、周辺環境や住宅ローン、保険など実際に購入した後に不安に感じる部分についても相談してみると良いでしょう。

不動産購入の値引き交渉を成功させるには?

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不動産物件に限らず、買い物をする時には誰でもできるだけ安く手に入れたいものでしょう。

不動産物件は特に高額商品になるため、値引きとなれば数十~数百万円単位で行われることになります。

ただしただ値引きして欲しいとせまったとしても交渉は成功することは考えにくいため、スムーズに交渉ができるようにポイントをおさえておくと良いでしょう。

値引き交渉は誰を相手に行う?

値引き交渉を行う相手は、多くの場合取引を仲介する不動産会社の担当者でしょう。

しかし担当者は値引きの決定権者ではなく、値引きをするかしないかを決める決定権者は売主であることがほとんどだということを忘れてはいけません。

実際のところ売主に値引き交渉を直談判するという機会はほとんどありませんので担当者を通して行うことになります。

取引の対象となる物件の売主が担当者の属する会社である場合でも、やはり担当者は売主ではなく売主(会社)の代理人という立場です。

まずは担当者を味方につけることが大切

一般的に交渉ごとには利害関係が生じるため、交渉相手との関係も敵対する形になってしまいがちですが担当者の立ち位置を考えることで味方につけることもできるでしょう。

担当者を味方にすれば値引きが可能か不可能かの判断だけでなく、どうすれば値引きが可能になるかアドバイスをしてくれるようになるかもしれません。

窓口になる担当者とは良好な関係を築くことが第一歩と言えるでしょう。

値引いてはいけない部分がある

不動産取引の態様次第で仲介手数料が発生する場合がありますが、この手数料を値切り対象として値引き交渉を行うのは避けたほうが良いでしょう。

仲介業がメインの業者の場合、事業収益の全てはその仲介手数料です。

その部分が値引かれれば痛手になることはもちろんですが取引に対してのモチベーションも低下させます。

どのくらい下がる?ではない

値引き交渉を成功させるにはまず買主側がどのような姿勢で挑むかです。

いくらまで安くなる?もし下がるなら検討するという姿勢では相手の心は動きません。

売主とやりとりを行う担当者も、いざ売主が交渉に応じても買主が購入しないとなれば売主からの信頼を損なう可能性があるからです。

値引き交渉を成功させたいのであれば、いくらだったら買うという強い姿勢を見せることです。

値引き交渉のタイミング

売主が値引きしてもいいと思うにはその時の状況とタイミングが大きく影響します。

売り出して間もない段階では、市場に始めて出た物件として購入希望者から注目されますので売る側も期待を膨らませて様子を見るでしょう。

活発化した買い手の引き合いがある段階で値引きを交渉しても応じてもらえることは少ないかもしれません。

しかし1~3か月、時間が過ぎることでだんだんと状況に変化が訪れるでしょう。

販売価格の見直しや値下げ販売などを行い、さらには購入希望者が提案した値引き交渉に応じてくれるようになるかもしれません。

不動産購入の値引き交渉を成功させるために

値引き交渉を成功させるには、窓口になる担当者と良好な関係を築くこと、そして強い意思表示と確固たる姿勢を見せること、タイミングを見計らうことです。

できるだけ安く良い物件を購入するために、上手に交渉して成功させるようにしましょう。

不動産値上がりはいつまで?中古マンションの動向について

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近年では新築や中古マンションの値上がりが報告されている状況で、特に新築マンションについてはオリンピック需要、人材不足、材料費の高騰などが影響して価格が高騰しています。

中古マンションもリーマンショック前のミニバブル並みの価格水準へ戻りつつあるとも言われています。

もしもマンションを売却して新しい物件の購入を検討している場合などは、できるだけ高く売れるときに売りたいでしょうがその判断は簡単に判断できません。

まずは中古マンションと中古戸建住宅の価格推移を参考にしながら、価格上昇がいつまで続くのかを検証してみましょう。

首都圏の中古マンションと中古戸建住宅の成約状況

公益財団法人東日本不動産流通機構が実施した首都圏(1都3県)、札幌市、仙台市における2016 年 4~6 月期の不動産流通市場の動向を見た場合、次のようなことがわかります。

・首都圏の中古マンション成約物件

首都圏での中古マンション4~6 月期の成約件数は9,364件で前年比 4.9%増と、5 期連続前年同期を上回っている状態です。

成約価格は2,973万円と前年比で 3.3%上昇しており、12年10~12月期から15 期連続で前年同期を上回っています。

・首都圏の中古戸建住宅の成約物件

首都圏での中古戸建住宅4~6 月期の成約件数3,434件で前年比 8.7%増と、5 期連続前年同期を上回っています。

成約価格は2,960万円と前年比で 1.1%下落し、1~3 月期に続いて前年同期を下回っている状態です。

中古マンションの価格上昇はいつまで続く?

ニッセイ基礎研究所が2015年1月に不動産・建設・金融・投資顧問などの業務に携わっている約200名の人を対象にしてアンケート調査を行っています。

その内容は、不動産価格がいつピークを迎えるかというもので、中古マンションに限定したものではありませんが参考にしてみましょう。

その中では、回答した半分以上の方が2016~2017年に不動産価格はピークを迎えると回答しています。

既に価格のピークに達していると回答した人も全体の4分の1という割合でしたが、7割を超える人は2016~2019年までがピークと思っているようです。

東京オリンピック開催前にかけて不動産価格は上昇すると予想している人が多いことがわかるでしょう。

マンションを高く売るタイミングとは?

不動産の中でも特にマンションは現在値上がり傾向にありますが、多くの人がまだ価格のピークを迎えていないと考えているようです。

東京オリンピックが開催される2020年に向けてこの先どこまで価格が延びるのかはわかりませんが、開催前までが高値で売ることができるタイミングとも考えられます。

ただしマンションを売って新たなマンションを購入するのであれば、高く売れても購入の際にも高くなるということも理解しておきましょう。

変動金利のほうが得?マイナス金利が与える金利への影響とは

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日銀が導入したマイナス金利は2016年2月16日からスタートしました。

マイナス金利はお金を借りる方が金利を受け取り貸す方が金利を払うという、一昔前とはあべこべの状態です。

住宅ローンの金利にも大きな影響を与え低下圧力が発生することになりますが、不動産購入の際にはほとんどの人が住宅ローンを利用して購入することになるでしょう。

マイナス金利は住宅ローンにとって得?

マイナス金利が金利に与える影響は、新規に不動産を購入する際に新たに住宅ローンを組むときに大きなメリットになります。

既に不動産を購入して住宅ローンを利用しているという人でも、借り換えを行うことで低金利のメリットを享受することができるでしょう。

住宅ローンの金利の種類

住宅ローンの金利には、店頭の基準金利、そして実際に適用されることになる金利の2種類があります。

基準金利から優遇割引利率などが採用されて実際の適用金利が決定します。

変動金利の決定方法

住宅ローンの変動金利は、デフォルトリスクが小さい優良企業に融資される時に適用される金利である短期プライムレートをもとにして決定します。

変動金利を決定する際にベースになるものが短期プライムレートではなく、銀行の資金調達コストであるという銀行もあります。

マイナス金利が長期化すれば変動金利も低下する?

短期プライムレートは金融機関同士が資金の貸し借りを行う際の市中金利に連動していますが、市中金利に大きく影響するのが日銀の政策金利です。

そのため住宅ローンの変動金利は日銀の政策金利と極めて連動性が高いといえるでしょう。

マイナス金利が導入されても政策金利が引き下げられるわけではないので、短期プライムレートの直接の低下に影響しません。

ただしマイナス金利が長期化した場合には、変動金利にも低下圧力がかかる可能性が高いと言えるでしょう。

固定金利の場合は?

固定金利は全契約期間固定されるものと一定期間金利を固定するものがありますが、住宅ローンの全期間固定金利で代表的なものは住宅金融支援機構のフラット35などがあります。

いずれの場合でも金利は満期までの期間が1年超の債券などに用いられる長期金利に連動し、住宅ローンの固定金利は10年国債利回りの影響が大きく関係します。

金融機関の中には市場金利を直接採用せず独自設定している銀行などもありますが、長期金利の影響を受けることから今後金利は低下していくことが見込まれます。

日銀がマイナス金利の幅を拡大した場合には、長期金利はますます水没し住宅ローンの固定金利はさらに低下する可能性があると言えるでしょう。

マイナス金利がローン金利に与える影響を理解しておく

変動金利についても既に一部の金融機関で低下が発生していますが、固定金利だけでなく変動金利についてもマイナス金利の長期化によって低下していく可能性が高いと考えられます。

先のことは誰にもわかりませんが、融資や借り換えのタイミングを決める時には金融政策などの動きも参考にして検討することが望ましいでしょう。

住宅ローンは変動金利と固定金利のどっちがいい?

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マイホームを購入するためにモデルハウスを見学してみたのは良いけれど、住宅ローンは変動金利と固定金利のどちらのほうが良いのか迷うという場合もあるでしょう。

マイホーム購入の際に組む住宅ローンとは?

住宅ローンとは、マイホームを購入するための費用について金融機関から融資を受けることです。

誰でも利用できるわけではなく、金融機関や住宅ローン取扱機関には貸出条件が設定されていますのでその条件をクリアすることが要件となります。

条件としては年齢、年収、勤続年数、雇用形態、保険の加入、その他のローンの有無など様々なことがあります。

変動金利と固定金利の違いって?

2016年9月現在の住宅ローン金利は過去最低水準の状況で、長年の金融緩和による影響が一番大きいと言えるでしょう。

・変動金利とは

変動金利は銀行が企業に短期融資を行う際の金利である短期プライムレートに連動しています。

市場の金利動向に応じて住宅ローンも金利に影響が出てきますが、ローンの借入期間中でも金利の見直しが行われるのが変動金利です。

市場金利トレンドが上がれば住宅ローンの金利も上がり返済額は増加しますが、逆に下がれば金利も下がり返済額が減少するということになります。

変動金利は現在低金利がメリットですが、元金の減りが早いということももう一つのメリットです。

・固定金利とは

固定金利は融資の開始から返済まで決定した金利で返済していくことになりますので、金利が変わらない安心感があります。

現在は日銀の国債の買上げ政策によって住宅ローンの固定金利もかなり低くなっています。

金利上昇というリスクを貸出機関が背負っているということで変動金利よりも高めの金利ですが安心料分が加算されていると考えられるでしょう。

ただし今以上に金利が下がった場合には、もう少し待てばよかったという後悔に繋がる場合もあります。

変動金利の金利見直しのタイミングは?

変動金利の場合、金利の見直しは毎月ではなく半年ごとです。

多くの人が選択する元利均等返済の場合には、金利が変わったからすぐ返済額が変わるのではなく返済額の見直しは5年に1回です。

ただし返済額の増加は125%までというルールがあるので、限りなく金利上昇によって返済額が上がるということはありません。

変動金利と固定金利はどっちが得?

どちらの金利を選択するかは、生活や将来の計画がどのような内容かによって異なってくるでしょう。

変動金利向きの人は、経済の動きや金利変動に敏感な人、低金利がしばらく続くと予想している人、万一金利が上昇した場合でも資金的に余裕のある人、繰上げ返済が可能な人などです。

逆に固定金利向きの人は、今後金利が上昇すると考えている人や、金利上昇に不安を抱えたくない人などでしょう。